México atraviesa una oportunidad particularmente atractiva para adquirir una propiedad mediante crédito hipotecario. No porque las viviendas se hayan vuelto baratas ni porque cualquier inmueble sea automáticamente una buena compra, sino porque la competencia entre bancos e instituciones financieras ha creado un entorno difícil de ignorar.
Para ciertos perfiles crediticios ya pueden encontrarse tasas hipotecarias de un solo dígito, además de promociones, menores comisiones y otros beneficios. Los bancos necesitan colocar crédito porque prestar dinero es parte esencial de su negocio. Cuando varias instituciones compiten por el mismo cliente, quien tiene buen historial, ingresos comprobables y capacidad de pago puede aprovechar esa competencia.
Por eso, para alguien que ya contemplaba comprar una casa o departamento, este puede ser uno de los mejores momentos de nuestras vidas para hacerlo mediante crédito hipotecario en México.
El error podría ser esperar indefinidamente a que las tasas mejoren todavía más.
El mundo entra a los próximos años con una fuerte acumulación de déficits fiscales y deuda pública. Los gobiernos necesitan financiar cantidades cada vez mayores y pagar intereses sobre un volumen creciente de deuda. Esa presión fiscal y las necesidades permanentes de refinanciamiento permiten prever una inflación promedio mayor que la observada durante buena parte de las últimas décadas y, con ella, tasas de interés estructuralmente más elevadas.
Por eso resulta difícil apostar a que las tasas hipotecarias bajarán mucho más de los niveles actuales. Puede haber movimientos temporales a la baja, pero esperar nuevamente un mundo de dinero extraordinariamente barato podría significar quedarse esperando mucho tiempo.
Paradójicamente, esa misma inflación es una de las razones más interesantes para contratar hoy una hipoteca, siempre que sea a tasa fija, denominada en pesos y con pagos nominales fijos.
El dinero pierde poder adquisitivo con el tiempo. Un pago de $10,000 pesos hoy no representa lo mismo que uno de $10,000 dentro de diez años. Si la mensualidad permanece nominalmente fija mientras los precios y, previsiblemente, los ingresos nominales aumentan, el esfuerzo económico que representa esa mensualidad se reduce en términos reales.
La deuda no desaparece, pero su peso real sí disminuye.
Al mismo tiempo, mientras las amortizaciones futuras pierden valor real, la propiedad adquirida tenderá a apreciarse nominalmente con el paso del tiempo, cuando menos por efecto de la inflación si se trata de un inmueble correctamente elegido. Ninguna propiedad tiene garantizada su apreciación, pero un activo real tiende a incorporar en su precio el aumento general de los precios a largo plazo.
Ahí aparece una combinación muy interesante: se compra hoy un activo que puede apreciarse con la inflación mientras se financia con una deuda fija en pesos que se va abaratando en términos reales.
Ese es también uno de los principales argumentos para no obsesionarse con liquidar anticipadamente una buena hipoteca.
Existe la idea de que pagar una propiedad de contado o adelantar todo el capital posible siempre es financieramente superior porque elimina intereses. No necesariamente.
Una familia con varios millones de pesos puede entregar prácticamente todo ese dinero, quedarse sin deuda, pero también sin buena parte de su liquidez. Si tiene acceso a un financiamiento competitivo, puede ser más conveniente conservar capital para inversiones, emergencias u otras oportunidades mientras paga una deuda cuyo peso real disminuye con los años.
Una deuda bien utilizada puede ser una herramienta. No es lo mismo endeudarse para financiar consumo que utilizar un crédito hipotecario bien estructurado para adquirir patrimonio.
Por supuesto, no basta con observar la tasa anunciada por el banco. Una tasa aparentemente baja puede venir acompañada de comisiones, seguros y otros costos. El dato fundamental para comparar opciones es el Costo Anual Total (CAT).
También importa el plazo. En una vivienda, un plazo largo puede mantener una mensualidad manejable, preservar liquidez y permitir que la inflación reduzca progresivamente el valor real de los pagos.
Esto tampoco beneficia únicamente a quien compra por primera vez. Quienes ya tienen una hipoteca deberían revisar sus términos. Si otro banco ofrece mejores condiciones y, después de considerar todos los costos, existe un ahorro significativo, refinanciar puede representar una diferencia importante durante muchos años.
Eso sí: una buena hipoteca jamás convierte una mala propiedad en una buena compra. Hay que revisar ubicación, precio, documentación, situación jurídica y, especialmente, al vendedor. Antes de comprar una propiedad, conviene “comprar al vendedor”: investigar su reputación y antecedentes.
Tampoco debe utilizarse todo el patrimonio para comprar bienes raíces. Se pueden tener millones de pesos en propiedades y, al mismo tiempo, carecer de dinero disponible. Esa es la trampa de la cartera inmovilizada.
La oportunidad actual consiste justamente en evitarla: comprar bien, financiar a tasa fija en pesos, conservar liquidez y permitir que el tiempo y la inflación trabajen también a favor del deudor.
En el entorno actual, esa combinación puede representar una oportunidad patrimonial difícil de repetir.