No hace sentido que el patrimonio de un regiomontano esté depositado en un “volado”, como parece ocurrir en este proceso que llamamos las “preventas”.
Es como si los ahorros de toda una vida se colocaran a manera de apuesta, en una mesa de juego, donde te puede ir bien o mal.
Las “preventas” de un bien inmueble tendrían que ser eso: un proceso de compraventa, con todas las de la ley, donde, si no estás comprando una propiedad como tal porque esta no existe, sí estás comprando los derechos sobre la misma. De no construirse, tendría que reembolsarse con algún tipo de compensación por intereses moratorios, de acuerdo con el tiempo perdido.
Hoy, las llamadas preventas de casas o departamentos son, en términos jurídicos, una especie de promesa u oferta de compra que no garantiza ninguna seguridad al comprador y que, en términos prácticos, equivale a darle el dinero de todos tus ahorros a otro particular en su mano, con la esperanza de que lo use para adquirir, llegado el momento, la propiedad convenida para ti. Y con la única seguridad de haber firmado un recibo que, cuando mucho, obliga al vendedor a devolver el monto, pero bajo condiciones siempre leoninas para el comprador.
Eso no hace ningún sentido jurídico, y menos cuando se trata de prácticas sumamente extendidas, mediante las cuales gran cantidad de personas están haciéndose de la propiedad más importante de sus vidas.
Sí, el gancho es que obtendrán una gran plusvalía al comprar en preventa.
Pero eso no debería —ni podría— ser sinónimo de realizar una operación arriesgada, como si se compraran instrumentos volátiles. Para eso, mejor invertir en la bolsa.
Comprar una propiedad en preventa debería ser justo eso: COMPRAR.
Comprar los derechos inalienables de una obra en proceso, con la debida protección para el comprador, y lo mismo para el vendedor.
¿Cómo funciona en Estados Unidos?
El desarrollador establece un fideicomiso o depósito en garantía, llamado escrow, donde garantiza que la propiedad se va a construir.
Normalmente, los bancos brindan un préstamo para este depósito en garantía.
Eso asegura la edificación del inmueble.
En México, los desarrolladores no necesitan cumplir con esta práctica, ya que la ley no lo exige.
He platicado con desarrolladores que afirman que sería muy complicado —si no es que imposible— establecer esos depósitos en garantía en México, ya que las tasas bancarias aquí son mucho más altas.
Afirman que pagar esos intereses “mataría” las ganancias del proyecto.
Pues alguna solución similar se deberá de hallar, porque, de otra manera, el proyecto pende de un hilo y, con éste, la seguridad de los compradores.
Hoy el tema ya está en el Congreso de Nuevo León, con una iniciativa de ley para las preventas, siendo elaborada por la bancada del PAN que lidera el diputado Carlos de la Fuente.
Alguna solución realista pero definitiva, que le brinde seguridad al comprador, tiene que salir de esa iniciativa.
No es concebible que, en esos procesos donde un ciudadano invierte el mayor capital de su vida —la compra de un bien inmueble—, exista tal vacío legal, tal incertidumbre y tantos incumplimientos.
No hace sentido, en un estado de derecho, como al que aspiramos.
¡Ojalá que esto cambie a la brevedad!