¿Nos van a subir el predial? Lo que ya aprobaron y lo que viene

La propiedad privada enfrenta nuevos riesgos en México. Y esta vez no se trata solamente de pagar más impuestos, sino de algo mucho más delicado: el creciente poder del Estado para vigilar, controlar y decidir sobre el patrimonio inmobiliario de los ciudadanos.

La reciente aprobación en la Cámara de Diputados del proyecto de Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral ha encendido las alarmas. El dictamen fue ya turnado al Senado para continuar su trámite legislativo.

Esa iniciativa busca unificar, estandarizar y centralizar la información inmobiliaria del país, así como impulsar la actualización de los valores catastrales, con posibles efectos sobre la recaudación del impuesto predial. En principio, modernizar los catastros no tiene nada de malo. Contar con registros actualizados y confiables es razonable.

El problema surge cuando esa modernización puede convertirse en un instrumento de vigilancia gubernamental sobre el patrimonio privado. Con información centralizada, las autoridades podrán conocer con precisión quién posee determinadas propiedades, dónde están, cuánto valen, sus características y cómo se utilizan. Esto incrementaría la capacidad de intervención del Estado, algo especialmente preocupante en un país cuyos contrapesos institucionales se han debilitado.

Pero, como le digo, el elemento más inquietante es la posibilidad real de aumentar el impuesto predial sin necesidad de elevar sus tasas.

Para entenderlo basta un ejemplo.

Supongamos que una propiedad tiene un valor catastral de $500,000 pesos y paga una tasa hipotética del uno por ciento anual: $5,000 pesos de predial.

Ahora imaginemos que las autoridades actualizan la base gravable utilizando un valor comercial estimado de un millón de pesos. Aunque la tasa permanezca igual, el impuesto se duplicaría hasta $10,000 pesos anuales.

Es decir, el gobierno podría cobrar más sin anunciar un aumento de tasas. Cabe recordar que el predial es una potestad de los municipios y de la Ciudad de México. No obstante, el proyecto de legislación catastral y las propuestas del Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México (POZMVM) abren la puerta a cobros mucho mayores.

Este riesgo cobra especial relevancia al examinar el citado POZMVM, que supuestamente se encuentra en “consulta pública” y contempla explícitamente acercar los valores catastrales a los de mercado.

No parece casual que, justo antes de su eventual aprobación, se haya publicado en agosto pasado, en el Diario Oficial de la Federación, el decreto que modifica la delimitación de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM).

Con esta modificación se amplió el territorio sobre el que podrían tener efecto las medidas del POZMVM. Todo apunta a que se busca convertir a la zona metropolitana en una especie de “programa piloto”, cuyas disposiciones podrían extenderse posteriormente, de manera análoga, al resto del país.

Aquí surge una pregunta fundamental: ¿quién determinará cuánto vale una propiedad?

El verdadero valor comercial de un inmueble se conoce cuando existe una compraventa entre particulares. Una cosa es el precio que pretende obtener el vendedor y otra el que efectivamente paga el comprador.

Así pues, las valuaciones masivas que se plantean en el POZMVM pueden asignar valores estimados a inmuebles muy diferentes, provocando que algunos propietarios paguen impuestos calculados sobre montos superiores a los que realmente podrían obtener al venderlos.

Y las propuestas no terminan ahí.

El programa metropolitano también contempla gravámenes adicionales para terrenos baldíos o inmuebles considerados subutilizados, incluyendo una tasa sugerida de cuando menos uno por ciento adicional sobre el predial.

¿Subutilizados según quién?

Ese es precisamente el problema. El concepto permitiría a las autoridades determinar si un particular aprovecha adecuadamente su propiedad, conforme a criterios establecidos desde el poder público.

Más delicada resulta la propuesta de obligar a construir en determinados predios, con plazos de dos a cuatro años y posibles mecanismos de subasta forzosa ante el incumplimiento.

Conviene subrayarlo: estas medidas no están aprobadas aún como obligaciones generales.

Pero que todavía no sean obligatorias no significa que deban ignorarse.

El derecho de propiedad no consiste solamente en poseer legalmente un inmueble. También implica la libertad de utilizarlo, conservarlo, desarrollarlo o disponer de él.

Estas iniciativas aparecen, además, en un contexto de crecientes presiones fiscales. El gobierno de la República y los gobiernos locales necesitan mayores ingresos para financiar un gasto elevado, compromisos presupuestarios cada vez más exigentes y, en el caso del gobierno Federal, una deuda pública creciente.

La tentación de ampliar la recaudación inmobiliaria resulta evidente. Los bienes raíces son activos identificables, difíciles de trasladar y susceptibles de gravámenes recurrentes.

Por supuesto, las autoridades tienen derecho a combatir la evasión y exigir el cumplimiento de las obligaciones tributarias. Lo cuestionable es utilizar la modernización administrativa para imponer cargas adicionales o ampliar discrecionalmente su intervención sobre quienes ya cumplen.

El mayor peligro está en las facultades que el Estado podría acumular sobre el patrimonio privado. Esto no significa que las amenazas vayan a materializarse ni que todos los propietarios sufran sus consecuencias. Significa que se abren riesgos que antes no existían o eran más limitados.

Porque si en el futuro alguna autoridad pone el ojo sobre una propiedad por razones urbanísticas, políticas, económicas o de cualquier otra índole, su propietario podría quedar en una situación de enorme vulnerabilidad frente al Estado. Y en un país donde los contrapesos institucionales se debilitan, defenderse de una decisión arbitraria podría resultar cada vez más difícil.

Ese es el verdadero riesgo que no debemos perder de vista: que la propiedad privada siga existiendo como derecho, pero que su ejercicio y defensa queden cada vez más sujetos a la voluntad de los gobernantes. No lo podemos permitir.