Avanza regulación de preventas, pero con críticas

El Congreso de Nuevo León dio el primer paso para regular las preventas y con ello frenar los fraudes inmobiliarios que se han dado en la venta de departamentos.

Este martes, la Comisión de Legislación del Congreso local dio luz verde a un paquete de reformas al Código Civil del Estado con el objetivo de establecer reglas claras para las preventas inmobiliarias y reducir los riesgos de fraudes en este tipo de operaciones.

Aunque regular las preventas para frenar abusos es una demanda real, las modificaciones generaron críticas y el voto en contra de Movimiento Ciudadano, pues el diputado local, José Luis Garza, señaló que en las preventas se está metiendo la figura de oferta de compra bajo el nombre de “Preventa de Compra”.

Sin embargo, señaló que en la reforma no se establece el alcance jurídico de esta figura ni se establece que un desarrollador no podrá rechazarla cuando el edificio ya esté construido, lo cual es común que suceda. 

Lo que sí establecen son plazos y sanciones contra el desarrollador cuando este no construya el edificio o no cumpla con los tiempos acordados.

Este miércoles se llevarían al pleno para su aprobación las modificaciones, impulsadas por el coordinador de la bancada del PAN, Carlos de la Fuente.

La reforma añade seis artículos al Código Civil del estado para normar esta práctica, cada vez más común en desarrollos habitacionales.

Esta aprobación responde a diversas publicaciones de El Horizonte en las que se han documentado ampliamente los abusos de los que son víctimas los ciudadanos que entregan grandes cantidades de dinero por un departamento bajo la figura de oferta de compra en preventas.

A veces, al comprador simplemente le rechazan la oferta cuando el edificio está terminado porque vende más caro el departamento a otro cliente. 

O bien, no construye nada y tarda años en regresar el dinero o lo devuelve sin rendimientos, entre otras anomalías.

De acuerdo con el dictamen aprobado, se entenderá por preventa el ofrecimiento de un bien inmueble que aún no puede ser transmitido jurídicamente, ya sea porque se encuentra en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, o porque no cuenta con la autorización de venta correspondiente, conforme a la legislación urbana vigente.

“Se considera como preventa de compra inmobiliaria el ofrecimiento de compra de un bien inmueble respecto del cual, al momento del ofrecimiento, el titular del futuro bien inmueble no se encuentra en posibilidad jurídica de transmitir la propiedad por estar en proceso de construcción, urbanización o desarrollo, conforme a la ley en materia de desarrollo urbano y no contar con la autorización de venta respectiva", indica el dictamen del que El Horizonte tiene copia.

La reforma también establece los requisitos mínimos de información que deberán contener los documentos que formalicen la preventa, además de prohibir que se ofrezcan inmuebles cuando quien realiza la oferta no sea titular de una licencia de construcción vigente para el proyecto en cuestión.

Durante la discusión en comisión, el diputado de Movimiento Ciudadano, José Luis Garza Garza, se pronunció en contra del dictamen y solicitó que se abrieran mesas técnicas para fortalecer la propuesta. Aunque reconoció la existencia de abusos y fraudes en el mercado inmobiliario, advirtió que la iniciativa presenta vacíos en técnica jurídica y problemas de certeza legal.

El legislador emecista señaló que la reforma no define con precisión la naturaleza jurídica de la preventa y, aun así, le atribuye efectos legales y sanciones relevantes. 

Además, criticó que se regulen de la misma forma proyectos de distinta escala, que se obligue a incluir información bancaria sin un esquema claro de protección de datos y que se establezcan plazos sin sustento jurídico suficiente. También alertó sobre el riesgo de considerar aceptada una oferta únicamente con la entrega de un depósito, sin una manifestación expresa de consentimiento.

Por su parte, la diputada panista Claudia Caballero, presidenta de la Comisión de Legislación, sostuvo que el dictamen aprobado representa un primer avance para brindar mayor certidumbre a los ciudadanos que participan en operaciones de preventa.

“Buscamos proteger a las personas que adquieren inmuebles bajo este esquema, definiendo qué es una preventa, cómo debe manejarse el dinero que se recibe y cuáles son los plazos de vigencia y vencimiento de estos contratos”, explicó.

Convocarán a mesas de trabajo para ver tema

La diputada Claudia Caballero adelantó que en enero se convocará a mesas de trabajo con especialistas para perfeccionar la regulación antes de su eventual aplicación. 

El dictamen fue avalado por mayoría en comisión y se prevé que sea presentado al Pleno para su discusión y votación.

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