Entrará regulación de preventas y en sanción por incumplimiento

Para cerrarle el paso a cualquier tipo de abusos en preventas, el Congreso local de Nuevo León va por una “nueva generación de reformas” a las leyes que regulan estas transacciones.  

Entre las nuevas reformas a promover está el aplicar candados para obligar a los desarrolladores a entregar los departamentos cuando los edificios ya están terminados o, de lo contrario, sancionarlos con castigos “ejemplares”. 

Además, se buscará hacer modificaciones a la Ley de Desarrollo Urbano para que, en dado caso de que los municipios no cumplan con la entrega de regímenes de condominio, documento necesario para finalizar los procesos de entrega de los inmuebles, se dará un plazo para hacerlo y, si se incumple este plazo, el régimen de condominio se aprobará automáticamente.  

El coordinador del PAN, Carlos de la Fuente, le dijo a El Horizonte que está trabajando en más candados para evitar que los compradores tengan largas esperas de entrega.  

“Estamos trabajando principalmente en un tema que habíamos incluido en una reserva para poder avanzar en ese tema que hay que sancionar a los empresarios que no entreguen en tiempo y forma”, señaló De la Fuente.  

Y es que el próximo 19 de marzo entrarán en vigor las reformas en materia de preventas que fueron aprobadas el pasado 17 de diciembre por el Congreso Local. 

Después de un mes de su aprobación, la ley que regula las preventas inmobiliarias por fin se publicó en el Periódico Oficial del Estado y entrará en vigor, dejando fuera las ofertas de compra y otras prácticas que usaban para defraudar a los ciudadanos.  

Fue el pasado 16 de enero que las modificaciones al Código Civil del Estado de Nuevo León, en donde se especifican los candados para que las inmobiliarias ya no puedan defraudar a quienes buscan comprar un departamento que aún no está construido, modificaciones impulsadas por De la Fuente.  

De la Fuente dijo que las nuevas reformas a proponer son necesarias porque actualmente existen muchos casos donde se da una fecha de entrega y han pasado meses o años desde que la fecha llegó y la torre no se ha empezado ni a construir.  

En el caso de que se alargue de más la entrega de los regímenes de condominios, se procederá a la afirmativa ficta. 

“Hay que hacer una reforma a la ley de este desarrollo urbano para que tengamos una afirmativa ficta en el tema de los regímenes de condominio".

“Porque la administración de Monterrey de Movimiento Ciudadano se llegó a tardar de 24 a 36 meses en darles ese requisito y por eso quebraron muchas de las empresas de edificios que no le entregaron los departamentos en tiempo y forma a sus precompradores".

“No fue necesariamente por un error del desarrollador, fue por un error claro y contundente de la secretaria de desarrollo urbano que estaba en el inicio de la administración”, agregó el panista. 

Preventa de compra

El legislador insistió en que ya no existen las ofertas de compra, sino que todas las transacciones se amparan en las preventas de compra que regulan y amparan al comprador en todo tipo de preventas.  

La primera modificación al artículo 1720 Bis del Código Civil establece que ya no existirá ninguna otra figura más que la preventa para ofrecer la adquisición de un inmueble que aún no es construido, como anteriormente se hacía con la oferta de compra.  

“Hoy damos un gran avance en el Código Civil para regular las ofertas de compra para que todo se mantenga como una preventa y que todo se mantenga cuando se tenga que tener un permiso municipal, que haya perdido una tierra de por medio, que haya perdido una fianza, pues el desarrollador pueda respaldar todos sus gastos, y creo que aquí lo más importante es que ya no nos van a vender aire, ya no nos van a vender ideas". 

“Ya no nos van a vender proyectos en render y creo que con eso nos vamos a ver favorecidos quienes, pues, nos gusta andar buscando cómo poder tener algún tipo de ganancia a través de las preventas".

“Como lo he venido manifestando, mi esposa y yo desgraciadamente tenemos la desgracia de tener tres departamentos en esa situación en donde no nos han entregado en los tiempos establecidos en el contrato, pero al final, pues es difícil de litigar porque no se hace a través de una venta o una preventa, se hace a través de una oferta de compra de contrato y eso estaba fuera de la ley”, dijo De la Fuente.

Además, se deberá contar con un contrato que contenga al menos nombre y domicilio del oferente, datos de una cuenta bancaria del oferente, nombre y domicilio del destinatario de la oferta, datos de una cuenta bancaria del destinatario, los datos de identificación del bien inmueble materia del ofrecimiento y la fecha en la que se emite la oferta.

“El problema es que ellos le daban la vuelta a la ley a través de la oferta de compra y ahí es donde ellos se hacían omisos de las responsabilidades legales. Un tema más que vamos a tener ventaja es que ya no podrá haber un intermediario y un desarrollador".

“Porque pasaba que te vendía un empleado o uno de los socios; normalmente no era ni siquiera de los socios, uno de los empleados o una agencia de ventas de inmuebles, y el desarrollador era otro completamente diferente. Ahora, quien te puede vender es quien esté desarrollando el proyecto”, agregó el diputado. 

El destinatario de la oferta, que es la desarrolladora, podrá recibir una preventa de compra y tendrá un plazo de tres meses para decir si la acepta o no, y se dará por aceptada una vez que el oferente, o sea, el interesado en comprar el departamento, entregue alguna cantidad de dinero al inmobiliario, por lo cual deberá cumplir con todo lo establecido por la ley para regular estas preventas.

Así mismo, el desarrollador está obligado a notificar si se le venció la licencia de construcción o si se le niega la autorización del proyecto de ventas y, en estos casos, el oferente podrá revocar la oferta y se le deberá regresar todo lo depositado, más un interés del 9% anual, y tendrá 60 días naturales para devolver el monto.

En dado caso de que la inmobiliaria construya y, por motivos imputables, no entregue el bien inmueble, deberá cumplir con todo lo anterior, además de que será acreedor a sanciones por incumplir con su contrato.

El decreto indica que la ley entrará en vigor 60 días naturales después de su publicación en el periódico oficial, por lo cual será el 17 de marzo que estas leyes comiencen a aplicarse y no es retroactiva.  

Entrará regulación de preventas

• La preventa no se considera una compraventa hasta que se formalice conforme a la ley. 
• Debe existir un contrato formal con datos completos del comprador y del desarrollador. 
• El desarrollador debe contar con licencia de construcción vigente. 
• Se deben identificar claramente el inmueble, el proyecto y la fecha de emisión de la oferta. 
• Solo el desarrollador o quien tenga facultades legales puede vender el proyecto. 
• Si el comprador entrega un depósito o anticipo, la preventa se considera aceptada. 
• El desarrollador tiene hasta tres meses para aceptar formalmente la preventa. 
• Si se vencen licencias o se niega el permiso del proyecto, el comprador puede cancelar. 
• En esos casos, el desarrollador debe devolver el dinero con intereses y en un plazo máximo de 60 días. 
• Se podrán establecer sanciones si el desarrollador incumple con el proyecto. 
• También habrá consecuencias si no se entrega el inmueble en tiempo y forma. 
• La ley busca castigar malas prácticas sin frenar el desarrollo inmobiliario formal. 
• El objetivo es evitar que se “vendan proyectos en papel” sin respaldo legal.

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