Perfilan norma a preventas, pero con luces y sombras

Una amplia reforma en materia de preventas con la que se busca ponerle un alto a los fraudes inmobiliarios, especialmente en lo que respecta al tema de departamentos, es la que se cocina en el Congreso del estado.

Sin embargo, esta tiene “luces y sombras” porque, si bien contiene grandes candados con los que se busca proteger al consumidor, también sigue avalando figuras como la llamada “oferta de compra” que deja en la indefensión al cliente.

La iniciativa establece que solo pondrán a prevender departamentos si el desarrollador tiene todos los permisos municipales, registra el proyecto ante Profeco y cuenta con el 75% de los recursos del costo de la obra, los cuales deberá depositar en un fideicomiso.

Pero también avala y hasta oficializa en la redacción de la ley la figura de la “oferta de compra”, la cual no se sustenta en un contrato que vincule a ambas partes a cumplir responsabilidades, sino que solo obliga al cliente a dar los pagos pactados, pero no así al desarrollador a entregar el departamento.

Es decir, no queda clara la parte y da la impresión de que ahora hasta se valida la oferta de compra, que es un instrumento que deja en la indefensión al comprador.

No obstante, en la redacción del proyecto de legislación, que adiciona seis artículos al Código Civil, se indica que las ofertas de compra se entenderán como preventas toda aquella transacción que tenga como fin la transmisión de una propiedad, incluidas las ofertas de compra, pero no incluye que se sustenten en un contrato.

“Para los efectos del presente capítulo, cualquier acuerdo de voluntades tendiente a la transmisión de la propiedad, cualquiera que sea su denominación, se entenderá como preventa”, indica la propuesta.

Esta iniciativa la elaboró el diputado local y coordinador de la mayoría panista, Carlos de la Fuente, quien la presentará a finales de este mes.

Sería la tercera que presenta en esta materia; al respecto, señaló De la Fuente que es la “definitiva”, ya que la consensuó con cámaras empresariales y alcaldes metropolitanos.

Desde el 2024, El Horizonte ha evidenciado que los fraudes con preventas de torres de departamentos son cada vez más frecuentes y se han afectado a cientos de regiomontanos que invierten su patrimonio con la promesa de que recibirán un inmueble.

Esto dice la propuesta

Los principales puntos que se tocan en esta reforma al Código Civil de Nuevo León son que se define legalmente el concepto de preventa, pero lo más importante es que, para iniciar las preventas, debe haber un registro de contratos en Profeco.

“Para los efectos del presente capítulo, cualquier acuerdo de voluntades tendiente a la transmisión de la propiedad, cualquiera que sea su denominación, se entenderá como preventa."

“Para lograr los fines del párrafo anterior, los sujetos obligados deberán ingresar a la Procuraduría Federal del Consumidor el modelo de contrato motivo del presente capítulo, conforme a la ley de la materia”, se lee en el documento.

Asimismo, deberán tener autorización de ventas municipales para iniciar cualquier contrato.

“Para celebrar cualquier acto, convenio o contrato, independientemente de su denominación, el cual tenga por objeto la venta anticipada, oferta de compra o preventa en la compraventa de inmuebles, el vendedor deberá exhibir al comprador respecto del proyecto inmobiliario de que se trate, lo siguiente: la autorización municipal del proyecto de ventas, según el tipo de fraccionamiento de que se trate; autorización municipal del proyecto de ventas, según el tipo de conjunto urbano de que se trate; y autorización municipal del proyecto de ventas, según el tipo de edificación de que se trate”, se indica en el proyecto de reforma.

Esta nueva iniciativa no deja de lado el hecho de que los desarrolladores deberán demostrar que cuentan con al menos el 75% de los recursos económicos del proyecto inmobiliario y que el vendedor está obligado a constituir fianza o garantía hipotecaria suficiente para garantizar cualquier daño al iniciar la celebración de contratos de preventa.

En dado caso de que no se llegue a concluir el edificio o fraccionamiento, los desarrolladores deberán reembolsar al comprador el enganche, anticipo o cualquier otro concepto que se haya recibido en un plazo no mayor a 30 días.

Además, si así se fija en el contrato inicial, el desarrollador estará obligado a pagar una indemnización en caso de incumplir con lo que se señala.

Todos estos requisitos serán para cualquier acuerdo de intercambio, sea una venta anticipada, oferta de compra o preventa.

“Por eso pusimos la palabra ‘oferta de compra’, porque cuando vas a la ley, ellos dicen que no están cometiendo ningún fraude, porque es una oferta, pero por eso lo pusimos, estamos diciendo que cualquiera de esas, incluida la ‘oferta de compra’, son preventas".

“Ante eso, la ‘oferta de compra’ tendrá que tener un contrato con las obligaciones, con todas las características del contrato que le estamos poniendo a la preventa; pusimos muchos requisitos, todo lo de los permisos; no le van a poder hacer recovecos a la ley, porque si no lo incluíamos, iban a seguir agarrando esa salida”, apuntó el coordinador del PAN y promotor de esta iniciativa, Carlos de la Fuente.

Antecedentes de iniciativas

En febrero del 2024, Carlos de la Fuente ya había presentado una iniciativa sobre el tema; sin embargo, no fue bien vista por la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda de Nuevo León (Canadevi), como la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León (Caprobi).

Posterior a eso, en marzo del 2025, De la Fuente, junto con el alcalde de Santiago, David de la Peña, presentó una nueva iniciativa con candados como el hecho de que se deberá contar con el 75% de los recursos del proyecto antes de iniciarlo.

Tras varios meses de cabildeo con las cámaras de vivienda, la fuente legislativa informó que ya están de acuerdo con regular el tema de las preventas, ya que actualmente se han dado casos de empresas o desarrolladores que ofertan viviendas o departamentos muy por debajo del precio en el mercado, los cuales desde el principio saben que no van a entregar o que cometerán estos fraudes.

Además de las cámaras y el municipio de Santiago, otros alcaldes y funcionarios municipales como el de Monterrey, Escobedo, San Pedro y San Nicolás han dado luz verde a que se regule en este tema.

Incluso, el alcalde de Escobedo, Andrés Mijes, informó que subirá el tema a la Mesa de Coordinación Metropolitana, en donde él es presidente.

Esta iniciativa podría sufrir algunos cambios, ya que, al ser un proyecto, debe estar muy bien armada y aprobada por la mayoría de las bancadas antes de presentarla incluso en la oficialía de partes, puesto que se podría arriesgar a que los demás grupos legislativos no estén de acuerdo.

Hasta donde se ha declarado, por parte de la bancada del PRI, se está viendo este tema muy de cerca con el diputado Carlos de la Fuente; así lo declaró Javier Caballero en entrevista.

“Está en la agenda mínima tanto de Acción Nacional (PAN) como del Revolucionario Institucional (PRI), así que vamos a estar viéndolo próximamente en sesiones, tenemos el consenso para avanzar a la brevedad”, recalcó Javier Caballero.

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