Inmobiliarias violan la ley al prevender sin permisos

Cuidado: si vas a comprar en una “preventa”, asegúrate de que la inmobiliaria cuenta ya con los permisos de construcción.

De lo contrario, está violando la ley estatal y la propiedad estará emproblemada.

Y es que, al prevender desarrollos inmobiliarios sin tener permisos o licencias municipales y estatales, los desarrolladores inmobiliarios violan el Código Penal del estado y la Ley de Desarrollo Urbano de Nuevo León.

Ambas leyes, reformadas para castigar el delito de fraude inmobilario, establecen multas que van de $250,000 pesos en adelante, hasta penas corporales como 12 años de prisión.

Incluso, hasta la publicitación de los proyectos sin autorización está prohibida y castigada por ambas legislaciones.

Expertos sostienen que en este tipo de anomalías incurren desarrolladores como, por ejemplo, el de proyecto Torres de Sendero, de Inmobiliaria Espacios, o Torre Akira, de Quantium Desarrollos, que han prevendido y/o construido sin permiso alguno.

La modificación aprobada por el Congreso local el pasado 19 de junio es adicional a las reformas que ha impulsado el diputado panista Carlos de la Fuente para regular las ofertas de compra y contratos de preventas a fin de que al cliente se le cumpla todo lo que se pacte en cuanto a precios y plazos.

Y es que, a decir de expertos, la práctica de prevender y construir sin permiso es sumamente riesgosa para los clientes desde el punto de vista legal y financiero.

Lo primero ocurre, afirman expertos, por la laxitud de autoridades de desarrollo urbano de los municipios que no frenan a los desarrollos sin autorizaciones, y lo segundo porque no se aplican las leyes ya existentes.

La propuesta de reforma de ley de De la Fuente también obliga a los desarrolladores a tener todos los permisos y el capital del proyecto para empezar a prevender, pero hasta el momento no ha sido aprobada. 

Ejemplo de lo anterior es el reciente caso del megadesarrollo Torres Sendero que se pretende construir en el Cerro del Topo Chico, el cual ya está en preventa pese a no tener ni autorizaciones municipales, federales y estatales.

Otro más es el de Torre Akira, de Quantium Desarrollos, del empresario Pedro Dávila, el cual, según el abogado Gabriel Garza, que representa a un afectado, no tiene ningún tipo de autorizaciones.

De hecho, Garza demandó penalmente a Quantium Desarrollos por el delito de fraude, ya que se cumplieron los plazos de entrega pactados en la oferta de compra y en el lugar sigue habiendo solo un pozo.

“El cliente corre un riesgo altísimo porque ellos construyen sin permisos y, pues, está comprando prácticamente aire porque no está comprando ningún inmueble; es una preventa de a ver cuándo lo construyo".

“O sea, no te dan, no te dan certeza de cuándo lo van a construir, tan es así que ni permisos tienen”, dijo el abogado.

Y es que la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano para el Estado de Nuevo León contempla en el artículo 382 que se sancionará con suspensión o clausura definitiva aquellas obras que no cuenten con permisos en diversos casos.

Entre los que se encuentran la venta, promoción pública sin contar con la licencia, permisos, factibilidades de servicios, incluso cuando se incurre en la violación del uso de suelo.

“Cuando se realicen obras de construcción, urbanización y similares relativas a un fraccionamiento, sin contar con la factibilidad, licencia, permiso o autorización correspondiente".

“Cuando se realice o promueva públicamente la venta de lotes, predios y edificaciones de un fraccionamiento o conjunto inmobiliario, por cualquier título o medio, a través de contratos o convenios, independientemente de su denominación, sin contar con la licencia, permiso o autorización correspondiente”, establece la Ley.

Asimismo, el Código Penal del Estado de Nuevo León señala que se perseguirá de oficio y se aplicarán sanciones por el delito de fraude en situaciones donde se hagan ofertas públicas cuando estas impliquen un engaño.

También en caso de que la venta o cesión de una propiedad se realice en contra de los términos establecidos por la autoridad, en caso de contar con esta; de lo contrario, desde un inicio se estaría incurriendo en un delito penal.

“Haga ofertas al público, por cualquier medio, relativo a la venta de fraccionamientos, cuando dichas ofertas impliquen un engaño o la inducción a error, porque el ofrecimiento no corresponda a la realidad del bien que se ofrece".

“En cualquier forma, transmita u ofrezca la propiedad o posesión de lotes de un fraccionamiento, sin que este se encuentre autorizado por la autoridad competente; o porque la enajenación se haga en contravención a los términos o condiciones establecidos en la autorización, si es que se cuenta con esta”, detalla el Código Penal del estado.

Las sanciones 

La Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, reformada el 19 de mayo del 2025, indica en su artículo 382 que se sancionará, clausurará y castigará las obras de construcción de fraccionamientos o conjuntos inmobiliarios que carezcan de licencia, permiso o autorizaciones correspondientes.

La multa será de 5,000 veces el salario mínimo, que es casi $250,000 pesos, y hasta el doble de las acciones o el valor de la obra.

En tanto, el Código Penal del estado en su artículo 385 indica que comete el delito de “fraude” a quien oferte la venta de fraccionamientos o departamentos cuando esto implique un engaño o no corresponda a la realidad.

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